二手房交易需要哪些程序：

二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。

圖片由網(wǎng)友“封刀不再戰(zhàn)”提供

1.簽約。

買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。因此注意讓兩個版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務(wù)必注意的問題。

2.付款。

支付房款是買方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在(或可立即解除)抵押等權(quán)利限制、資信單位對交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。

采用分期付款需注意以下幾點(diǎn)：

①簽約時買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。

②首期款支付，一般與賣方交房同時進(jìn)行或稍早。

③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過戶手續(xù)為條件。在此之前要求產(chǎn)權(quán)證已辦到賣方名下，對房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制(如抵押、查封)均已解除。

④尾款的支付，可約定在產(chǎn)權(quán)證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(wù)(如遷出戶口、繳清應(yīng)付稅費(fèi)等)后進(jìn)行。

⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣合同及過戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應(yīng)約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。

3.交房。

交房有利于減少賣方一房兩賣的機(jī)會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：

①交房的時間和條件。交房一般與首期款支付同時或稍后進(jìn)行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。

③房屋滅失的風(fēng)險。須明確交房后房屋滅失風(fēng)險由誰承擔(dān)，未約定則由買方承擔(dān)。

④房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

4.過戶。

過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：

①到土房局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時點(diǎn)。

②過戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費(fèi)”與“費(fèi)用”的差異，前者包括稅收。在約定“費(fèi)用”全部由買方承擔(dān)的情況下，賣方仍可能不得不承擔(dān)營業(yè)稅，盡管這與賣方本意大相徑庭。

③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。④戶口遷出。在賣方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予約定。